Ivrynage : quand la pleine terre rime avec arnaque.

L’association Urbanicc exprime ses préoccupations concernant le projet de développement du lot « Gambetta 4 » à Ivry-sur-Seine. Ce lot fait pourtant partie des Ivrynages tant vantés par la ville d’Ivry-sur-Seine pour leurs apports à la qualité de vie du quartier : des plantations denses, une perméabilité piétonne, une intensité d’usages, un lieu d’appropriation.

Voici notre contribution à la concertation du public organisée jusqu’au 16 octobre 2024 et concernant le permis de construire déposé par la société BF3 Ivry Gunsbourg relatif au projet immobilier « Gambetta 4 » (Gambetta Sud).

Gambetta 4/SUD – AVIS de l’Association Urbanicc

Le rapport de l’autorité environnementale (MRAe) indique que rien n’est dit sur la concertation dans l’étude d’impact.

Nous préciserons que, si la fiche de lot a été présentée, de façon succincte, lors d’une réunion publique, la possibilité de s’exprimer sur ce secteur de la ZAC n’a pas été réellement donnée aux habitants. De même le concept d’Ivrynage sur lequel est bâti le schéma d’aménagement de la ZAC n’a pas été mis en débat avec les habitants. La concertation s’est limitée à de l’information.

La densité élevée de logements qui a été retenue (300 logements/ha) ne tient pas compte des nombreuses contraintes du site : situé en zone inondable à forts aléas, pollution des sols, environnement sonore lié à la densité du  trafic automobile.

Comme le recommande la MRAe, il devrait être envisagé « de diminuer sensiblement le nombre de logements », les réponses à ses  différentes remarques et interpellations n’étant pas convaincantes.

En synthèse

Avis de l’association Urbanicc

L’Association Urbanicc exprime ses préoccupations concernant le projet de développement du lot Gambetta 4 à Ivry-sur-Seine.

L’association critique le manque de concertation avec les habitants, la densité élevée de logements prévue, la construction d’un front bâti continu et massif qui limite la transparence vers le cœur de l’îlot, et la présence de bâtiments denses qui pourraient entraîner une privatisation des espaces verts.

De plus, Urbanicc souligne le manque de visibilité de l’aménagement à terme de l’îlot Gambetta, ainsi que les risques de pollution des sols et l’insuffisance des espaces publics prévus pour répondre aux besoins des nouveaux résidents.

L’association s’inquiète également des impacts environnementaux et climatiques d’une urbanisation dense et de la capacité des autorités à répondre aux besoins en services et équipements du nouveau quartier.

Avis de l’autorité environnementale (MRAe)

La MRAe a examiné l’étude d’impact du projet et a formulé onze recommandations pour améliorer la prise en compte des enjeux environnementaux et sanitaires.

Ces recommandations concernent la réduction des pollutions sonores et atmosphériques, la gestion du risque d’inondation, l’adaptation au changement climatique, et l’intégration du projet dans le contexte global de la Zac Ivry-Confluences.

Et éventuellement de reconsidérer le projet en diminuant très sensiblement le nombre de logements prévu.

L’avis de la MRAe est un document essentiel pour éclairer le maître d’ouvrage et les autorités compétentes sur la qualité de l’évaluation environnementale et sur la nécessité d’intégrer des mesures correctives pour garantir la durabilité du projet.

Consulter l’avis de l’autorité environnementale : ici

La densité ainsi que l’application sur ce secteur du principe d’Ivrynage conduisent à une organisation de l’îlot qui interroge sur sa capacité à fabriquer une ville inclusive, et à garantir une qualité de vie quotidienne dans un contexte de réchauffement climatique :

• Construction d’un front bâti continu, compact, massif, le long des rues Jaurés, Gunsbourg, et avenue de l’industrie, créant une enclave sans transparence vers le cœur d’îlot.
• Implantation de bâtiments denses, en couronne autour des cœurs d’îlot, conduisant à les privatiser pour préserver la tranquillité résidentielle et à glisser une venelle entre des clôtures. On soulignera qu’on ne sait pas comment cette venelle s’intègrera dans la trame finale des circulations sur la partie Nord de l’îlot Gambetta dont le schéma et le  programme d’urbanisation sont encore incertains. .
• Bâtiments à l’alignement de rues aux trafics denses exposant les logements à des ambiances sonores très bruyantes.
• Besoins quantitatifs en parkings souterrains entraînant la nécessité de créer une dalle (un seul niveau de parkings n’étant possible en raison de la présence de la nappe phréatique) et donc de réduire l’espace pleine terre de 1485 m2. Or dans les réunions publiques, aux habitants qui regrettent le choix d’immeubles de hauteur en rupture avec le caractère faubourien du quartier, il est répondu que ce choix permet un maximum de pleine terre. Finalement ce projet cumule, densité, hauteur et un pourcentage de pleine terre d’à peine 27% de la surface totale du lot. Les toitures végétalisées n’ayant pas le même impact sur la réduction des îlots de chaleur ainsi que la végétalisation sur dalle. Cette situation risque de se reproduire dans tous les futurs projets qui sont en train de se concevoir sur la base de la même densité.  

Nous nous étonnons que l’enquête publique sur ce projet soit menée avant que n’ait été réalisée les investigations complémentaires demandées par la MRAe sur la pollution des sols (polyouperfluoroalkylees ou  PFAS), par « manque de temps » est-il précisé. Par manque de temps, peut-on accepter de prendre le risque d’exposer les habitants à des nuisances non identifiées (cf le collège voisin) ?

Il n’est pas précisé comment il sera répondu aux besoins d’espaces publics de proximité (aires de jeux pour enfant et pour adolescents) que vont générer l’arrivée sur ce secteur de 425 ménages correspondant à 915 habitants. Les espaces verts privatifs de cœur d’îlot, qualifiés dans la présentation « d’espaces polyvalents appropriables » (sans précision des intentions), risquent de se limiter à des aménagements d’agrément pour éviter les conflits d’usage dans un environnement densément habité. 

Pour que les habitants puissent bien apprécier l’intégration de ce lot dans le secteur, il aurait été nécessaire de disposer d’une vision globale du projet final de l’aménagement et du programme de la totalité du grand îlot Gambetta, des incertitudes existant sur le devenir de la partie Nord (occupée temporairement par un grand espace vert ouvert à tous).

Nous nous inquiétons des impacts d’une urbanisation très dense de la ZAC au regard des nouveaux enjeux environnementaux et climatiques, et de la capacité des acteurs publics à répondre aux besoins en équipements et services, au rythme de la construction du nouveau quartier. Nous nous étonnons également que la conception de l’organisation urbaine des nouveaux îlots ne tienne pas compte des enseignements des premières phases d’urbanisation de la ZAC, en termes d’appropriation des espaces et de cohabitation des différents usages.