Introduction
La synthèse présentée ici comprend deux volets :
- un état d’avancement exprimé en surfaces prenant en compte les différents types d’usage ;
- un bilan financier résumé.
La totalité des informations servant de base à cette synthèse a été produite par la SADEV94 et transmise par la Ville. Les données de surface reflètent l’état à fin 2018. Les données financières proviennent du CRACL (compte rendu annuel aux collectivités locales) du bilan 2017.
Les représentations graphiques et les analyses sont de la seule responsabilité du collectif URBANICC.
Surfaces
La subdivision des surfaces développées reprend les catégories généralement présentées dans les documents officiels :
- logements en accession
- logements sociaux
- logements spécifiques : personnes âgées, étudiants, jeunes salariés, apprentis…
- bureaux
- activités économiques
- commerces
- équipements publics
Les logements spécifiques étant souvent inclus dans les logements sociaux, cette catégorie peut ne pas être représentée de manière fiable. Notre objectif reste de la comptabiliser à part dans la mesure où elle ne doit pas entrer en ligne de compte dans les travaux basés sur les logements familiaux, comme dans le cas de la programmation scolaire.
Une catégorie « espaces verts » est représentée afin de suivre ce poste important de manière spécifique.
Le graphique suivant représente les surfaces exprimées par catégorie suivant quatre dimensions :
- objectif : surfaces totales prévues
- programmé (avant PC) : surfaces définies dans le cadre d’études pré-opérationnelles (faisabilité urbaine, fiche de lot) et susceptibles d’évoluer
- programmé (avec PC) : surfaces faisant l’objet d’un projet avec permis de construire
- réalisé : surfaces livrées
Compte tenu du fait que l’opération Ivry Confluences devrait se trouver à mi-parcours, on constate que seuls les projets de logements semblent en accord avec la programmation initiale. Le déficit est particulièrement marqué pour les activités économiques, qui souffrent du manque d’attractivité du territoire (carence en transports) et, en ce qui concerne les bureaux, d’un marché proche de la saturation et d’une forte concurrence territoriale.
La répartition entre logement en accession et social respecte l’intention affichée d’un équilibre à parts égales. Le social réalisé légèrement supérieur est dû au fait que le social spécifique y est inclus.
A ce stade, les espaces verts ne sont pas encore comptabilisés.
Le tableau suivant fournit le détail chiffré.
Le graphique suivant fournit une vue des mêmes mesures exprimée en pourcentage de l’objectif.
Bilan financier
Une opération d’aménagement urbain est structurellement déficitaire jusqu’à son achèvement complet du fait du décalage inévitable entre, d’une part l’engagement des dépenses préalables à la vente des droits à construire et la réalisation d’équipements publics qui ne peuvent attendre, et d’autre part la perception des droits à construire, l’équilibre transitoire étant assuré par les subventions et l’emprunt.
L’objectif de cette analyse sommaire est de suivre la trajectoire du bilan de l’opération en la confrontant à la prévision initiale afin de mettre en évidence les éventuelles dérives et d’en faire un objet du débat citoyen.
Nota bene : toutes les données prévisionnelles utilisées dans cette analyse sont à l’origine définies par période de cinq ans (2011-2015, 2016-2020, 2021-2025). Elles ont été converties en prévisions annuelles à raison de 20% par an, une répartition arbitraire et donc approximative. L’analyse demeure toutefois correcte aux limites de ces périodes, soit en 2015, 2020 et 2025, et, nous l’espérons, indicative entre elles.
Le graphique suivant fournit le bilan annuel cumulé réel jusqu’à 2017 et le compare au bilan prévisionnel sur la période 2010-2025 (prévue au lancement de l’opération).
Le schéma montre une « sous-activité » de 2013 à 2015, puis une accélération les deux années suivantes qui peut être interprétée comme un rattrapage. La brusque dégradation du bilan – nettement au-delà du prévisionnel et en accroissement – est due à cette inflexion : le foncier insuffisamment libéré lors des premières années n’a pas permis de percevoir les recettes escomptées pour financer les dépenses suivantes, elles-mêmes en forte augmentation. La progressivité des opérations d’aménagement permet en effet de contenir le déficit en lissant recettes et dépenses, et limiter le recours au financement externe.
Le graphique suivant montre par ailleurs que le niveau général des dépenses reste en deçà du prévisionnel :
Enfin, le graphique suivant fournit une vue d’ensemble du bilan. Comme on le voit, dépenses et recettes sont en deçà de leur prévisionnel respectif, mais les dépenses nettement supérieures créent un supplément de déficit par rapport à la prévision.
